A Caixa segura R$ 24 bilhões do crédito imobiliário de Curitiba — quase 96% do mercado

O retrato do crédito imobiliário em Curitiba ficou mais concentrado nos últimos dez anos. Em dezembro de 2025, o estoque local de financiamento somava R$ 25.17 bi — 45% acima dos R$ 17.36 bi registrados em dezembro de 2015. Mas o dado verdadeiramente espantoso aparece na quebra por instituição: a Caixa Econômica Federal responde, sozinha, por 96% do total emprestado em Curitiba para compra de imóveis. Os outros 4% se repartem entre o Banco do Brasil (que perdeu relevância em termos reais ao longo da série) e a paranaense Banco Bari, uma fintech que despontou em 2022 como única novidade do recorte.

Para chegar a esse panorama, a Valor Cwb processou os 132 arquivos mensais do ESTBAN — sistema do Banco Central que obriga as instituições financeiras a declararem balancetes consolidados por município —, isolou os dados de Curitiba e cruzou com a série SGS-20704 do BCB, que registra as concessões nacionais de crédito imobiliário. O resultado é a primeira série mensal pública para a cidade que cobre tanto o saldo (estoque acumulado) quanto uma estimativa razoável das concessões (volume novo emprestado em cada mês).

O estoque dobra em 10 anos — quase tudo da Caixa

O gráfico abaixo mostra a evolução mensal do estoque total de crédito imobiliário em Curitiba (todas as instituições agregadas). O salto pós-2020 acompanha o ciclo da Selic em mínimas históricas — que jogou os preços do FipeZap para +15,4% em 12 meses no fim de 2021 e abriu espaço para uma onda de financiamentos. A trajetória só perde fôlego a partir de 2024, na esteira do aperto monetário do Banco Central.

Caixa cresce, BB definha, Bari emerge

Os dados separados por instituição mostram uma divisão de papéis bem definida. Caixa Econômica vive ciclo de expansão sustentada — passou de R$ 11,8 bi em 2015 para R$ 24,1 bi em 2025. Banco do Brasil ficou estagnado: foi de R$ 735 milhões para R$ 962 milhões em dez anos, crescimento nominal de apenas 31% quando a inflação acumulada do período supera 70%, o que significa perda real de relevância. E o Banco Bari, fintech paranaense especializada em crédito com garantia de imóvel (modalidade home equity), aparece pela primeira vez no ESTBAN de Curitiba em janeiro de 2022 e cresceu 124% em 4 anos, embora ainda em escala muito menor.

O estoque dezembro a dezembro

Concessões mensais: quanto crédito novo entrou na cidade?

O ESTBAN é uma fotografia do saldo — quanto cada banco tem hoje a receber em parcelas de crédito imobiliário. Para responder à pergunta mais importante (quanto crédito novo foi assinado em cada mês?), cruzamos a variação líquida do estoque local com a série nacional do SGS-20704 do Banco Central, que mede as concessões em todo o país. Aplicamos a participação histórica de Curitiba sobre o total brasileiro para chegar a uma estimativa razoável do volume contratado mensalmente. Os números são compatíveis com a evolução das vendas medidas via ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).

O que isso revela sobre o mercado

A combinação de dados ESTBAN com a estimativa de vendas via ITBI (apresentada em nossa reportagem anterior) sugere que cerca de 15% do volume movimentado no mercado de Curitiba é financiado pela Caixa — proporção compatível com o perfil de um mercado em que a maior parte das transações de menor valor (até R$ 220 mil, faixa de isenção parcial de ITBI) passa pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) operado pelo banco federal. A outra grande fatia se divide entre pagamentos à vista, recursos próprios do comprador e crédito direto de incorporadoras.

O efeito mais visível dessa concentração é a fragilidade do crédito imobiliário curitibano a decisões singulares da Caixa: quando o banco aperta tarifas, reduz o teto do MCMV ou aumenta o spread, o reflexo na cidade é direto, sem alternativas competitivas em escala. Para o ecossistema imobiliário, o cenário aponta a necessidade de diversificação de fontes — papel que fintechs como o Bari começam a desempenhar em nicho, mas ainda sem peso para alterar a dinâmica geral.