De boom a estabilização: 14 anos do mercado imobiliário de Curitiba em dados

O mercado imobiliário de Curitiba consolidou, em 2025, o quinto ano consecutivo de expansão do volume financeiro de vendas — uma trajetória que sai do pico especulativo do início da década passada, atravessa a longa estagnação 2014-2018, escapa da pandemia menos abalada do que o esperado e chega a 2025 movimentando quase R$ 24 bilhões em transferências formais de imóveis. A combinação de dados do Registro de Imóveis do Brasil, do índice FipeZap e da arrecadação municipal (ITBI e IPTU) permite, pela primeira vez, juntar três dimensões antes lidas em separado: quantos imóveis foram vendidos, como evoluíram os preços e quanto dinheiro mudou de mãos.

O ponto de partida da série é 2012, ano em que o FipeZap começou a publicar a variação mensal de preços para Curitiba. O índice — base 100 em julho daquele ano — acumulou 191% de variação até março de 2026 para o segmento residencial de venda. No mesmo intervalo, o aluguel residencial (cuja série pública começa em 2015) subiu 181%. Os dois gráficos contam histórias semelhantes apenas em parte: o de venda mostra um pico de inflação imobiliária em 2013, uma travessia desinflacionária até 2019 e o ciclo de alta forte 2021-2024; o de aluguel reage mais à demanda recente — explodindo no pós-pandemia.

O ciclo dos preços: pico 2013, travessia 2014-2019, novo ciclo 2021-2024

O pico de 2013 não foi sutil: +37% acumulados em 12 meses em junho daquele ano. O segundo semestre do ciclo do PAC, com crédito habitacional farto e juros próximos das mínimas históricas, jogou os preços para cima até estabilizá-los nominalmente a partir de 2015. Entre 2015 e 2019, o curitibano viveu o que pesquisadores chamam de "correção pelo silêncio": preços nominais quase parados em um período de inflação cumulada acima de 40% — o que equivale a uma queda real expressiva.

O segundo grande movimento começa em 2021. A combinação de juros baixos (Selic em 2%), aumento na poupança forçada durante a pandemia e expectativa de proteção contra a inflação levou a um boom claro: +15,4% em 12 meses no fechamento de 2021. O movimento perdurou. Entre janeiro de 2021 e dezembro de 2024, os preços de venda subiram nominalmente +50,5%. Foi nesse intervalo que o aluguel residencial assumiu o protagonismo da inflação imobiliária: +25% só em 2022 e padrão semelhante em 2023. Em 2024 a curva começa a desacelerar; em 2026, retorna a patamares de variação modestos.

Quantas casas e apartamentos mudam de dono por ano?

O painel de quantidade revela um mercado mais cíclico do que se imagina. Em 2024, a cidade registrou o menor número de compras-e-vendas do recorte: 15.526 negócios. Em 2013, atingiu o pico de 40.146 — uma alta de 159% sobre o piso. O movimento de 2021 acompanha o aumento de preços identificado pelo FipeZap, mas é interessante notar que 2022 e 2023 mantêm volumes próximos aos de 2013, mostrando que o ciclo recente não foi puramente especulativo.

Ticket médio sobe — e mostra a profundidade da inflação imobiliária

Os números pintam um movimento em três fases. Entre 2015 e 2018, o ticket médio implícito ficou estagnado em torno de R$ 380-450 mil. Em 2019-2020, a base sobe para R$ 450-500 mil. A partir de 2021, dispara: o curitibano passou a transacionar tickets significativamente maiores, alcançando R$ 500-680 mil em 2024-2025. Parte da explicação está na inflação imobiliária identificada pelo FipeZap; parte vem da composição do mix vendido, com participação crescente de imóveis de padrão médio-alto.

ITBI: o termômetro mensal

O ITBI mensal — que neste estudo aparece de 2022 em diante por causa de uma transição no Plano de Contas Municipal entre 2018 e 2021 — mostra a sazonalidade fina do mercado. Há um padrão de dezembro forte (corretores fechando negócios antes do ano novo) e um vale típico em fevereiro. O quarto trimestre de 2025 trouxe os meses de maior arrecadação de toda a série mensal: outubro com R$ 56 M, novembro com R$ 51 M e dezembro com R$ 70 M.

O que vem por aí

Os dados de 2026 ainda são preliminares — temos só até abril — mas mostram um cenário de continuidade. O FipeZap registrou +5,9% em 12 meses para venda em março, ritmo bem abaixo do pico de 2024 (+18%), o que sugere que o ciclo de alta de preços está perdendo gás. Já o volume de vendas estimado pelo ITBI nos primeiros quatro meses (R$ 6,6 bi) está alinhado com o ritmo de 2025, sinalizando que o mercado mantém liquidez mesmo com a desaceleração de preços.

Para acompanhar a evolução em tempo real, a plataforma ValorCWB publica diariamente: arrecadação de ITBI, novos anúncios, mudanças de preço, calculadora com 70 mil comparáveis e painel detalhado por bairro. Acesso completo em valorcwb.app.