Bairros onde você resolve a vida a pé custam mais — e o setor imobiliário começou a calcular isso

Nos bairros ao longo dos eixos estruturais de Curitiba — onde o transporte público é frequente, o comércio ocupa o térreo dos prédios e as calçadas têm movimento durante o dia todo —, o metro quadrado de apartamentos é sistematicamente mais caro do que no restante da cidade. O Batel registra R$ 16.476/m², 20% acima da média curitibana de R$ 13.776. Bigorrilho e Mercês ficam entre os mais caros. Rebouças e São Francisco, no Centro expandido, ficam abaixo da média. Os dados da Valor Cwb, que monitora mais de 19 mil apartamentos ativos à venda na capital, mostram o padrão com clareza.

A pergunta é: o que explica essa diferença? Para Luiz Antoniutti, engenheiro e diretor-executivo da AGL Incorporadora, a resposta está num índice que o mercado imobiliário aprendeu a pronunciar nos últimos anos. "Temos falado mais em walkability score", diz ele.

O que é walk score — e por que importa

O walk score é um índice que mede a facilidade de realizar atividades cotidianas a pé a partir de um determinado endereço. Leva em conta a proximidade de supermercados, farmácias, escolas, restaurantes e transporte público, mas também a qualidade do trajeto: largura e sombreamento das calçadas, segurança das travessias, mobiliário urbano. A nota vai de 0 a 100.

Para Antoniutti, o conceito se traduz em uma decisão de projeto antes mesmo de um imóvel ser construído. "A incorporadora pensa os projetos no sentido de entregar bem-estar. O morador precisa se sentir bem onde está. Nesse sentido, priorizamos a localização, terrenos abertos, com vista livre — e com oferta de serviço a distância para ir a pé."

O Índice CWB: a leitura curitibana de caminhabilidade

A Valor Cwb desenvolveu seu próprio índice de caminhabilidade calibrado para Curitiba, com dados locais que o Walk Score não usa. O Índice CWB combina quatro componentes: proximidade de serviços de rotina — distância ao restaurante, padaria, cafeteria, lanchonete, academia e pet shop mais próximos, com peso decrescente até 500 metros (60 pontos); cobertura de transporte público — percentual da área do bairro atendida por pontos de ônibus em raio de 500m, com dados do IPPUC (25 pontos); densidade comercial — número de estabelecimentos por mil habitantes, a partir do Cadastro Fiscal da Prefeitura (10 pontos); e malha de quadras — quanto menores as quadras, mais fácil circular a pé (5 pontos). O resultado é um número de 0 a 100 específico para cada bairro curitibano.

A diferença essencial entre os dois índices está na fonte dos dados. O Walk Score, da empresa americana walkscore.com (hoje parte da Redfin), usa bases de dados globais e calcula a nota pelo endereço exato — ele conta quantos estabelecimentos existem em raios ponderados de até 800 metros daquele ponto. O Índice CWB também opera pelo endereço exato, mas usa dados locais de Curitiba: a base de estabelecimentos da própria Valor Cwb, os dados de cobertura de ônibus do IPPUC e o Cadastro Fiscal da Prefeitura. O resultado tende a ser mais conservador que o Walk Score — porque exige que o serviço esteja a até 500m (não 800m) e pondera a variedade das categorias, não só a quantidade de pontos próximos.

Os números bairro a bairro

A Valor Cwb mapeou o preço médio por metro quadrado nos principais bairros dos eixos estruturais. O padrão é consistente: quanto mais ativo o comércio de rua e maior a cobertura de transporte, mais alto o valor. Batel lidera. Bigorrilho e Mercês seguem. No extremo oposto do eixo Norte-Sul — Portão, Rebouças — os preços caem.

O caso Ecoville: o que acontece quando o walk score é baixo

Para entender o que o índice mede na prática, Antoniutti recorre a um exemplo conhecido dos curitibanos. O Ecoville concentra condomínios de padrão elevado no quadrante oeste da cidade — mas tem um problema de walkability que se manifesta de formas concretas.

Sem comércio no térreo dos prédios — o que o urbanismo chama de fachada ativa —, as calçadas ficam vazias fora do horário comercial. E calçadas vazias, segundo Antoniutti, têm um efeito direto que vai além do desconforto. "Existe um paradigma de que se fechar o empreendimento vou estar mais seguro. A gente não acredita nisso."

A segurança, para ele, não vem do isolamento, mas de uma combinação de tecnologia e presença humana. "A segurança se faz com tecnologia, com recursos como eclusas, barreiras digitais, fachada ativa." São mecanismos que controlam o acesso sem precisar fechar o espaço para quem passa — e que dependem de uma rua com movimento para funcionar.

Moní 830, Alto da Glória — empreendimento no eixo da Avenida João Gualberto, corredor planejado para receber novo boulevard na região.

O contraste com o Ecoville, segundo Antoniutti, está no eixo Norte-Sul. "Mesmo nos extremos, temos outra situação, com walk score bom." A combinação de transporte público frequente, galeriais cobertas no térreo dos prédios — herança do Plano Massa de Jaime Lerner, dos anos 1980 — e circulação contínua de pedestres mantém o índice elevado ao longo de toda a extensão do eixo. Os dados de preço acompanham essa lógica.

Curitiba é policêntrica — e nem todo lugar precisa ter walk score alto

Isso não significa que a caminhabilidade seja um requisito universal. Antoniutti é direto: "Talvez seja uma utopia ter walkability em todo lugar. Curitiba é policêntrica, com mini centrinhos em várias regiões." Há quem prefira uma zona residencial exclusiva — as chamadas ZR-1 —, com ruas arborizadas e pouco tráfego, mesmo que isso signifique depender do carro para qualquer deslocamento. "Tem sempre quem vai preferir morar numa ZR-1, onde a walkability é baixa, mas entrega outras vantagens." O mercado comporta os dois perfis. O que o walk score faz é tornar essa escolha mensurável.

Onde o índice ainda não chegou — mas o mercado já apostou

Se os bairros consolidados dos eixos estruturais já precificam o walk score, a questão seguinte é: onde isso ainda não aconteceu? Os dados da Valor Cwb indicam dois candidatos: Rebouças (R$ 11.289/m²) e São Francisco (R$ 11.533/m²), ambos abaixo da média da cidade, mas com 132 e 100 lançamentos ativos, respectivamente — sinal de que incorporadoras chegaram antes da valorização.

Para o Centro, Antoniutti vê um movimento diferente, impulsionado por política pública. "O Centro virou um lugar vazio, mas agora recebe uma série de incentivos que podem viabilizar empreendimentos de interesse popular, mais próximos de tudo." A lógica é de apartamentos menores com acesso a serviços amplo — o inverso do condomínio fechado distante de tudo. "As pessoas vão viver em imóveis mais compactos, mas com uma vizinhança que expande esse espaço."

Os dados confirmam o movimento: o Centro concentra hoje 1.085 lançamentos ativos monitorados pela Valor Cwb — mais do que qualquer outro bairro de Curitiba.

Iniciativas públicas recentes — a requalificação da Praça da Ucrânia e da Alameda Prudente de Morais — mostram que o poder público também age nessa direção. Para Antoniutti, esse alinhamento entre setor privado e prefeitura é o que define o "caminho do meio" que ele defende: "Não é fechar tudo, não é abrir tudo. É fazer rua boa, com comércio, com iluminação, com gente." O resultado, dizem os dados, já tem preço por metro quadrado.