Metodologia

1. Fontes de dados

O Valor Cwb utiliza uma hierarquia de dados onde fontes próprias têm prioridade sobre fontes de terceiros. Dados de terceiros (FipeZap, ESTBAN) são usados exclusivamente como complemento quando não há equivalente próprio.

Dados primários (produção própria)

• imoveis.db — banco de dados próprio com histórico de anúncios de imóveis em Curitiba e RMC, coletado diariamente desde 2024. Base para preço mediano, série temporal e Índice CWB.
• Coleta de caminhabilidade — dados de proximidade de serviços (farmácia, supermercado, escola, etc.), cobertura de transporte público (linhas de ônibus em raio de 500 m) e morfologia viária (tamanho médio de quadras) levantados por endereço e agregados por bairro.

Dados oficiais e secundários

• IBGE Censo Demográfico 2022 — população, domicílios por condição de ocupação, renda. Universo completo (não amostra).
• IPPUC — Zoneamento, uso do solo, regionais administrativas, dados de infraestrutura e topografia de Curitiba.
• Banco Central (ESTBAN) — saldo mensal de financiamento imobiliário por município (verbete 169, Doc. 4500), janeiro de 2015 a dezembro de 2025.
• FipeZap — índice de preços de anúncios para comparação metodológica. Não substitui nossa base própria.

2. Base de anúncios (imoveis.db)

Coletamos diariamente anúncios de imóveis de portais e imobiliárias que operam em Curitiba e na Região Metropolitana (RMC). Os dados são armazenados localmente em banco SQLite (imoveis.db), com controle de versão por snapshot.

Estrutura

• imovel — registro canônico do imóvel (endereço, tipo, características físicas, bairro normalizado)
• imovel_snapshot — registro temporal por coleta: preço, status (ativo/inativo/retirado) e data de alteração

Filtros de qualidade

• Apenas imóveis com finalidade venda
• Preço de venda acima de R$ 10.000 e área acima de 15 m²
• Snapshots do tipo delisted (retirados do mercado) são excluídos do cálculo de mediana
• Outliers abaixo de R$ 1.000/m² e acima de R$ 100.000/m² são removidos

3. Cálculo do preço mediano

Usamos a mediana (não a média) como medida central de preço por m². A mediana é resistente a valores extremos que distorcem a média — um apartamento de R$ 20 milhões em um bairro não eleva artificialmente o "preço típico".

A mediana é calculada sobre todos os anúncios ativos (não-delisted) do bairro após aplicação dos filtros de qualidade. Bairros com menos de 15 anúncios não têm preço mediano publicado — a amostra é insuficiente para representatividade.

4. Série temporal semanal

A série temporal de preço/m² é calculada semanalmente a partir dos snapshots do imovel_snapshot, agrupados por bairro e semana ISO (formato AAAA-Wnn).

Critérios de inclusão

• Mínimo de 5 amostras por semana para incluir o ponto de dados do bairro
• Mínimo de 4 semanas de dados para incluir o bairro na série
• Semanas com coleta reconhecidamente incompleta são excluídas manualmente (anotadas nos metadados)

As métricas publicadas por semana são: mediana de preço/m², percentil 25 (P25), percentil 75 (P75) e número de amostras (n). Todos os filtros de qualidade da seção anterior aplicam-se aqui.

5. Índice CWB de Caminhabilidade

O Índice CWB mede a facilidade de resolver necessidades cotidianas a pé em cada bairro de Curitiba. É calculado sobre 4 dimensões com pontuação máxima de 100 pontos.

Dimensões

• Proximidade (0–60 pts) — distância ao estabelecimento comercial mais próximo (farmácia, supermercado, padaria, banco ou escola). Pontuação máxima para distâncias até 0 m, zero para distâncias acima de 500 m.
• Transporte público (0–25 pts) — cobertura de linhas de ônibus em raio de 500 m do centróide do bairro. 100% de cobertura = 25 pts.
• Densidade de estabelecimentos (0–10 pts) — número de estabelecimentos por mil habitantes. Saturação em 300 estab./mil hab. = 10 pts.
• Morfologia viária (0–5 pts) — tamanho médio das quadras. Quadras menores (≤120 m) favorecem a caminhada. Quadras acima de 450 m = 0 pts.

Classificação

• ≥ 80 pts — Excelente
• 60–79 pts — Muito bom
• 40–59 pts — Bom
• 20–39 pts — Regular
• < 20 pts — Baixo

6. Dados demográficos

Os dados populacionais e socioeconômicos publicados nos perfis de bairro provêm do Censo Demográfico IBGE 2022 (universo completo) e do IPPUC para indicadores específicos de Curitiba. Nenhum dado demográfico é estimado ou interpolado — usamos os valores primários das fontes.

7. Limites e ressalvas

• Os preços publicados são de anúncio, não de transação efetiva. Negociações podem resultar em valores diferentes.
• A base de anúncios cobre portais que autorizam scraping. Portais não cobertos podem introduzir viés de seleção.
• Bairros com menos de 15 anúncios não têm preço mediano publicado por insuficiência amostral.
• O Índice CWB é baseado em dados de localização e cobertura de transporte — não inclui qualidade percebida ou segurança.
• Dados do Censo IBGE 2022 refletem a situação em agosto de 2022. Variações posteriores não estão incorporadas.