Glossário

Imóvel que está sendo ofertado no mercado no momento da coleta, com preço e informações visíveis no portal. Exclui anúncios marcados como vendidos, alugados ou expirados.

Área habitável do imóvel, em metros quadrados (m²), excluindo paredes, pilares e áreas de uso comum do condomínio. É a área usada como base para cálculo do preço por m² nos anúncios.

Medida da facilidade de resolver necessidades cotidianas (compras, serviços, transporte) a pé, a partir de um ponto de origem. O Índice CWB pondera proximidade de serviços (60 pts), cobertura de transporte público (25 pts), densidade de estabelecimentos (10 pts) e morfologia viária (5 pts), totalizando até 100 pontos.

Ponto geométrico central de um polígono (bairro, setor censitário). Usado como referência de localização quando se calcula distâncias ou cobertura de serviços para o bairro como um todo.

Dados coletados diretamente pela equipe do Valor Cwb — seja por scraping estruturado de portais imobiliários (base imoveis.db), levantamento de caminhabilidade ou coleta de serviços. Têm prioridade sobre dados de terceiros.

Status atribuído a um anúncio que foi retirado do mercado — por venda, desistência ou expiração. Snapshots com status delisted são excluídos do cálculo de preço mediano para evitar distorção por imóveis não mais disponíveis.

Estatísticas Bancárias por Município, publicadas pelo Banco Central do Brasil (Doc. 4500). O verbete 169 representa o saldo de financiamento imobiliário por município ao fim de cada mês. Usado pelo Valor Cwb para monitorar o crédito habitacional na RMC.

Índice de preços de anúncios de imóveis publicado pela FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) em parceria com o ZAP Imóveis. Cobre as principais capitais brasileiras. O Valor Cwb usa o FipeZap como referência nacional comparativa — nunca como substituto da base própria de dados locais.

Banco de dados SQLite do Valor Cwb com o histórico de anúncios de imóveis em Curitiba e RMC. Coletado diariamente desde 2024, contém mais de 70 mil anúncios ativos e o histórico completo de variações de preço por snapshot. É a principal fonte de dados para cálculo de preço mediano e série temporal.

Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba. Produz dados sobre zoneamento, uso do solo, infraestrutura urbana, regionais administrativas e indicadores de desenvolvimento de Curitiba. Fonte primária para dados de morfologia urbana usados no Índice CWB.

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — cobrado pelo município no momento da escritura de venda de um imóvel. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel (ou o preço declarado da transação, se maior). Dados de ITBI refletem transações efetivas, não apenas anúncios.

Imposto Predial e Territorial Urbano — cobrado anualmente pelos municípios sobre a propriedade de imóveis urbanos. Calculado sobre o valor venal do imóvel. O Valor CWB cruza dados de IPTU/ITBI com preços de mercado para identificar a razão venal/mercado por bairro.

Programa Minha Casa Minha Vida — política habitacional federal do Brasil voltada à produção de moradias para famílias de baixa e média renda. O Valor Cwb mapeia a distribuição de unidades MCMV por bairro em Curitiba e RMC, cruzando com dados de preço de mercado e Censo 2022.

Valor que divide uma série ordenada ao meio — metade dos valores está abaixo, metade acima. Ao contrário da média, a mediana é resistente a valores extremos (outliers). Por isso, o Valor Cwb usa a mediana (não a média) para representar o preço típico de um bairro.

Unidade de área usada para comparar imóveis de diferentes tamanhos. O preço por m² é calculado dividindo o preço de venda pela área útil do imóvel. Permite comparar um apartamento de 50 m² com um de 120 m² na mesma base.

Valor que se afasta significativamente do padrão esperado para o conjunto. O Valor Cwb remove outliers abaixo de R$ 1.000/m² e acima de R$ 100.000/m² antes de calcular a mediana, para evitar que erros de cadastro ou imóveis atípicos distorçam os resultados.

Valores que delimitam a distribuição de preços. P25 é o valor abaixo do qual estão 25% dos imóveis (piso do mercado típico); P75 é o valor abaixo do qual estão 75% (teto do mercado típico). A faixa P25–P75 representa o intervalo central do mercado, excluindo os 25% mais baratos e os 25% mais caros.

Conjunto de 29 municípios ao redor de Curitiba, instituído em 1973. Inclui cidades como São José dos Pinhais, Araucária, Colombo e Pinhais. O Valor Cwb monitora dados de crédito imobiliário (ESTBAN) e Censo para as principais cidades da RMC.

Proporção entre o valor venal (base do ITBI) e o preço de mercado de um imóvel. Uma razão de 0,5 significa que o valor venal é metade do preço de mercado — comum em Curitiba, onde valores venais tendem a ficar defasados em relação ao mercado.

Sequência de observações de um mesmo indicador ao longo do tempo. O Valor Cwb publica série temporal semanal de preço/m² mediano por bairro, baseada nos snapshots do imoveis.db. Permite identificar tendências de valorização ou desvalorização por período e bairro.

Registro de um imóvel em um momento específico — captura o preço, status e características do anúncio em uma data de coleta. Cada imóvel acumula múltiplos snapshots ao longo do tempo, formando o histórico de preço e disponibilidade.

Operação efetiva de compra e venda de um imóvel, registrada em cartório (escritura) e tributada via ITBI. Diferente do anúncio — um imóvel pode ser anunciado por meses sem ser transacionado. O volume e o valor das transações são indicadores de liquidez do mercado.