O ITBI cresceu. O mercado, quase nada.
Curitiba arrecadou R$ 63,7 milhões com o imposto de transmissão em julho — 9,5% acima de julho de 2025. O número de transações subiu 2,2%. A diferença entre os dois crescimentos chama um nome: preço.
O ITBI é o mais honesto dos termômetros imobiliários: ele só existe quando a escritura é assinada e o registro é feito em cartório. Não conta promessa de compra, não conta plantão de vendas, não conta lançamento de incorporadora. Conta negócio fechado.
Em julho de 2026, Curitiba registrou R$ 63,7 milhões em ITBI arrecadado — o melhor julho desde que a série foi iniciada, em 2015. A notícia boa para quem acompanha o mercado para dentro: a atividade existe. A notícia que exige atenção: o volume de transações estimado em julho foi de 610 negócios, praticamente o mesmo de julho de 2025 (597). Os 9,5% a mais no caixa da prefeitura vieram do preço de cada imóvel, não da quantidade de imóveis vendidos.
O crescimento que não é crescimento de volume
O ticket médio do ITBI — o valor médio do imposto coletado por transação — chegou a R$ 104.439 em julho de 2026. Um ano antes, era R$ 97.398. Dois anos antes, R$ 71.314. A alta de 46% no ticket em dois anos não significa que os compradores de Curitiba ficaram 46% mais ricos: significa que o perfil de quem consegue fechar negócio mudou. Saiu o comprador de crédito SFH de R$ 500 mil; ficou o comprador de imóvel mais caro, com entrada maior, financiamento menor ou capacidade de compra à vista.
A comparação com 2024 é a que mais incomoda. No acumulado de janeiro a julho de 2024, Curitiba registrou cerca de 5.373 transações imobiliárias. No mesmo período de 2026: 3.591. Uma diferença de 1.782 negócios — ou 33% a menos — em apenas dois anos. A arrecadação de ITBI, no mesmo intervalo, cresceu 9%: de R$ 338,5 milhões para R$ 369,1 milhões. O mercado está movendo menos imóveis por muito mais dinheiro cada.
O acumulado que conta a história completa
| Período | Arrecadação ITBI | Transações est. | Ticket médio | Var. transações |
|---|---|---|---|---|
| Jan–Jul/2022 | R$ 256,3M | 4.566 | R$ 56,1k | — |
| Jan–Jul/2023 | R$ 281,2M | 5.103 | R$ 55,8k | +11,8% |
| Jan–Jul/2024 | R$ 338,5M | 5.373 | R$ 71,3k | +5,3% |
| Jan–Jul/2025 | R$ 354,4M | 3.700 | R$ 97,4k | −31,1% |
| Jan–Jul/2026 | R$ 369,1M | 3.591 | R$ 104,4k | −3,0% |
A tabela mostra com precisão onde ocorreu a ruptura: em 2025. Entre 2022 e 2024, o mercado crescia em número de transações e em valor. A arrecadação subia porque havia mais negócios e cada negócio valia mais. Em 2025, o número de transações caiu 31% — a maior queda interanual da série — enquanto a arrecadação cresceu apenas 4,7%. A queda de 2025 coincide com a escalada da taxa SFH, que saiu de 11% ao ano no início de 2024 para 13% ao ano no segundo semestre.
Julho em perspectiva histórica
| Mês | Arrecadação | Trans. est. | Ticket | YoY arrec. |
|---|---|---|---|---|
| Jul/2022 | R$ 41,0M | 730 | R$ 56,1k | — |
| Jul/2023 | R$ 41,8M | 749 | R$ 55,8k | +1,9% |
| Jul/2024 | R$ 56,1M | 786 | R$ 71,3k | +34,1% |
| Jul/2025 | R$ 58,2M | 597 | R$ 97,4k | +3,8% |
| Jul/2026 | R$ 63,7M | 610 | R$ 104,4k | +9,5% |
Em julho de 2024, o mercado imobiliário curitibano fechou 786 escrituras — o maior julho da série. Dois anos depois, em julho de 2026, foram 610 estimados. A arrecadação saltou de R$ 56,1 milhões para R$ 63,7 milhões no mesmo intervalo — alta de 13,6% — mas o volume de negócios caiu 22%. Cada escritura de julho de 2026 coletou, em média, R$ 104,4 mil de ITBI. A de julho de 2024, R$ 71,3 mil — 46% a menos.
O que explica o paradoxo
Há dois mecanismos em ação simultânea. O primeiro é a exclusão pelo crédito: com a taxa SFH em 13,4% ao ano, o comprador que precisaria financiar R$ 500 mil por 30 anos paga hoje uma prestação 20% maior do que pagaria em 2024. Parte desse público saiu do mercado ou migrou para imóveis mais baratos — fora do alcance do ITBI mais alto. O segundo mecanismo é a seleção de perfil: os compradores que continuam operando são os com maior liquidez, que compram imóveis mais caros, pagam mais ITBI por unidade e sustentam o crescimento da arrecadação mesmo com menor volume.
O resultado é um mercado que, visto pela arrecadação, parece saudável — e, visto pela contagem de escrituras, revela uma contração relevante. Dezembro de 2025 foi o melhor mês da série: R$ 70,1 milhões em ITBI e 699 transações. Julho de 2026 entrou com o melhor número de arrecadação para um mês de julho — e com um volume de negócios que equivale a 78% do que havia dois anos atrás.