6.170 imóveis baixaram preço em julho em Curitiba. Apenas 610 foram vendidos
Com a taxa SFH em 13,4% ao ano e o volume de crédito 33% abaixo do pico, o mercado imobiliário curitibano operou em julho com a maior proporção de descontos já registrada: 6.170 imóveis reduziram o preço pedido no mês.
Para cada imóvel vendido em Curitiba no mês de julho de 2026, outros dez reduziram o preço pedido sem encontrar comprador. A proporção — calculada a partir do cruzamento entre os registros de transferência de propriedade do ITBI municipal e a base de anúncios rastreada pela Valor Cwb — é o retrato mais direto do que os economistas chamam de mercado de comprador: a oferta supera a demanda com folga suficiente para o lado que compra ditar as condições.
O dado não é isolado. Em julho, 6.170 imóveis registraram ao menos um corte de preço nos portais de venda — o maior número desde que a monitoração começou, em maio deste ano. O desconto médio chegou a 13,4%, contra 9,4% em maio. Mais de mil propriedades já acumulam reduções superiores a 20% do preço original.
O custo do dinheiro travou a demanda
A raiz do desequilíbrio está no crédito. A taxa média de juros nos financiamentos imobiliários pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) no Paraná subiu de 11,1% ao ano em setembro de 2024 para 13,4% em fevereiro de 2026 — alta de 2,3 pontos percentuais em dezoito meses. Para um financiamento de R$ 500 mil em 30 anos, isso representa uma prestação inicial cerca de 20% mais cara.
A consequência foi imediata no volume de crédito contratado. As concessões de financiamento SFH para pessoas físicas no Paraná caíram de R$ 779 milhões em setembro de 2024 para uma média de R$ 520 milhões mensais no início de 2026 — retração de 33%. O comprador não sumiu: ele ficou aguardando, ou migrou para imóveis mais baratos cobertos pelo FGTS.
| Mês | Taxa SFH (% a.a.) | Contr. SFH — PR (R$ M) | Taxa FGTS (% a.a.) | Contr. FGTS — PR (R$ M) |
|---|---|---|---|---|
| Set/2024 | 11,1% | R$ 779M | 7,4% | R$ 573M |
| Dez/2024 | 11,6% | R$ 527M | 7,6% | R$ 696M |
| Abr/2025 | 13,3% | R$ 522M | 9,3% | R$ 665M |
| Set/2025 | 12,4% | R$ 459M | 9,1% | R$ 949M |
| Dez/2025 | 13,7% | R$ 619M | 9,0% | R$ 812M |
| Fev/2026 | 13,4% | R$ 506M | 8,8% | R$ 659M |
Duas velocidades no mesmo mercado
O crédito FGTS conta uma história diferente. Financiamentos do Minha Casa Minha Vida e operações com recursos do fundo — que cobrem imóveis de menor valor, com teto definido em lei — atingiram R$ 949 milhões em setembro de 2025 no Paraná, o maior volume da série, e mantiveram patamar elevado até o fim do ano. Em 2026, desaceleraram, mas ainda superam o SFH em volume absoluto.
A divisão revela um mercado de duas velocidades: o segmento popular, ancorado no FGTS com taxas entre 8% e 9% ao ano, segue aquecido. O segmento de médio e alto padrão, dependente do SFH com taxas acima de 13%, está travado. É neste segundo segmento que se concentra a maior parte dos imóveis com redução de preço monitorados pela Valor Cwb.
O ITBI mostra transações, não recuperação
A arrecadação do ITBI em Curitiba subiu 9,5% em julho de 2026 ante julho de 2025, e 17,8% em junho — dados que, isolados, sugerem aquecimento. A leitura mais precisa é outra. O volume estimado de transações em julho (cerca de 610) ainda é 22% inferior ao mesmo mês de 2024 (786). O que cresceu foi o valor médio por transação: imóveis mais caros estão sendo vendidos, após cortes de preço relevantes sobre o pedido original, mas a preços ainda maiores do que os praticados dois anos atrás.
O mecanismo é o próprio mercado de comprador funcionando: o vendedor pede R$ 900 mil, aceita R$ 750 mil — desconto de 17%, dentro da média observada —, registra o ITBI sobre R$ 750 mil. Este valor ainda supera o que o mesmo imóvel valia em 2024. A arrecadação sobe, o volume não.
Sem sinal de estresse, mas sem sinal de virada
O cenário não é de crise. A inadimplência nos financiamentos SFH no Paraná recuou de 0,78% em setembro de 2024 para 0,42% em dezembro de 2025 — a mínima da série histórica disponível — e se mantém abaixo de 0,6% em 2026. Quem já tem financiamento está pagando. O problema está na entrada de novos compradores, inibida pelo custo do crédito.
O que determinaria a virada? Uma queda sustentada da Selic abaixo de 12% levaria o SFH de volta à faixa de 11% — patamar em que o volume de 2024 foi construído. Enquanto isso não ocorre, o equilíbrio corrente é de comprador com poder de barganha, vendedor com pressa crescente e um mercado que fecha negócios apenas quando os dois lados encontram o preço de equilíbrio real — e não o preço pedido.
Dados: ITBI Curitiba (Transparência Municipal), Banco Central do Brasil (série imobiliária Paraná), base de anúncios Valor Cwb (133 mil registros, atualização diária). Período: janeiro/2015 a julho/2026. Lancamentos estimados por ticket médio projetado; arrecadação ITBI, taxas e volumes BCB são dados primários.