Até aqui, comprar, vender ou alugar um imóvel em Curitiba passava quase à margem dos grandes tributos sobre consumo. Com a Lei Complementar 214/2025, isso muda: os bens imóveis entram na base do novo imposto (IBS/CBS), num regime específico desenhado só para o setor (artigos 251 a 270). Nem tudo fica mais caro — há reduções generosas —, mas o setor ganha regras novas, prazos e uma decisão que precisa ser tomada logo.

O que muda na venda e na locação

O regime imobiliário da reforma não aplica a alíquota cheia. Na venda, a alíquota é reduzida em 50%; na locação, em 70%. Usando a trava de 26,5% que a lei fixou como referência (a alíquota real ainda será definida pelo Senado), isso equivale, na prática, a algo em torno de 13% sobre a venda e 8% sobre o aluguel — valores ilustrativos, para dar ordem de grandeza.

Há ainda dois amortecedores sociais: um redutor de R$ 100 mil por imóvel residencial novo, que abate a base na venda, e um redutor de R$ 600 por mês na locação residencial, que reduz o valor tributável do aluguel. E um alívio importante: o ITBI, imposto municipal cobrado na transmissão, permanece intacto — a reforma não o substitui.

Quem passa a ser contribuinte não é qualquer pessoa que vende um imóvel. O regime mira quem atua com habitualidade e acima dos limites do artigo 251 — incorporadoras, loteadoras, administradoras e locadores profissionais. Para o investidor com vários imóveis, é aí que a conta muda.

O prazo que quase ninguém viu: 31 de dezembro de 2026

O ponto mais urgente não é uma alíquota — é uma escolha com data para acabar. Pelos artigos 257 e 258, a partir de 1º de janeiro de 2027 cada imóvel de um contribuinte do regime regular ganha um redutor de ajuste, um valor que diminui a base de cálculo do imposto quando o imóvel for vendido. Esse redutor pode ser calculado de duas formas: pelo valor de aquisição do imóvel ou, por opção, pelo valor de referência que a Prefeitura vai publicar.

A escolha entre um e outro se cristaliza em 31 de dezembro de 2026. Depois disso, não dá para trocar. Para quem tem estoque de imóveis — incorporadoras, fundos, investidores —, isso significa uma tarefa concreta e com relógio correndo: levantar e documentar o valor de aquisição de cada imóvel e comparar com o provável valor de referência, para escolher a base que resulta em menos imposto na hora de vender. Sem documentação do custo de aquisição, o contribuinte pode ficar preso ao valor de referência, mesmo quando o de aquisição seria melhor.

O valor de referência e o cerco à subdeclaração no ITBI

A reforma obriga a Prefeitura a apurar e publicar, todo ano, um valor de referência por imóvel (artigo 256), baseado em preços de mercado, dados de cartório e características físicas, divulgado no Sinter — na prática, uma base pública de avaliação por matrícula.

Isso importa para além do novo imposto. Levantamento da Plural sobre a Planta Genérica de Valores mostra que, hoje, o valor venal usado pela Prefeitura equivale, na mediana, a apenas 40% do preço de mercado — e a menos de 25% em doze bairros, com a defasagem maior justamente nos endereços mais caros, como Cabral e Batel. O valor de referência vai expor essa distância.

O efeito mais rápido tende a ser no ITBI. Segundo o tributarista Gustavo Portugal Heinze, especialista em Direito Tributário e sócio-fundador do GMP G&C Advogados Associados, o valor de referência "não vincula automaticamente IPTU e ITBI, porque a competência é municipal, mas pressiona a atualização da Planta Genérica de Valores e vira parâmetro de fiscalização contra a subdeclaração no ITBI". Tradução para o mercado: declarar a compra por um valor abaixo do de mercado — prática comum para pagar menos ITBI — fica mais arriscado quando existe um valor de referência oficial para confrontar. Heinze ressalva que usar esse valor diretamente como base de cálculo "tende a abrir disputa", ou seja, é provável judicialização — mas o parâmetro de fiscalização já muda o jogo.

A locação sob nova regra

Curitiba tem 175,4 mil domicílios alugados — um quarto de todos os 685,7 mil domicílios da cidade, segundo o Censo 2022. É uma base grande entrando num regime novo. Para o locador profissional, o aluguel passa a ser operação tributada, com a redução de 70% e o redutor de R$ 600 mensais na locação residencial. Isso pede recálculo de rentabilidade e, possivelmente, revisão de contratos — quem administra carteiras de locação precisa modelar o custo antes de renovar.

A linha do tempo para o setor

Como imobiliárias e investidores devem se preparar

Com base nas regras já definidas, quatro movimentos concretos se impõem antes de 2027:

• 1 Documentar o valor de aquisição de todo o estoque — escrituras, notas, comprovantes. É o que sustenta a melhor escolha do redutor de ajuste até 31/12/2026.
• 2 Decidir a opção do redutor imóvel a imóvel — comparar valor de aquisição e valor de referência para cada matrícula. A escolha é definitiva.
• 3 Rever a prática de subdeclaração no ITBI — com o valor de referência oficial, declarar abaixo do mercado passa a ser porta de autuação.
• 4 Remodelar a conta da locação profissional — incorporar a nova tributação (com a redução de 70% e o redutor de R$ 600) ao cálculo de rentabilidade e aos contratos.

Para incorporadoras, há ainda o redutor de R$ 100 mil por unidade residencial nova a considerar na precificação do lançamento. E, para todos, um dado de contexto: Curitiba registra entre 8 mil e 9 mil transações imobiliárias por ano (ITBI), com arrecadação que chegou a cerca de R$ 646 milhões em 2025 — um mercado grande o bastante para que os detalhes do novo regime, somados, façam diferença real no bolso.